Τα ακίνητα είναι από τις λίγες επενδύσεις που εμφανίζουν στατιστικά μακροχρόνια αύξηση αξιών, ανεξάρτητα από τον τόπο ή τον χρόνο αγοράς – αυτό δείχνουν τα στοιχεία όχι μόνο στη χώρα μας, αλλά σε Ευρώπη, Αμερική και Ασία.
Είναι φανερό, λοιπόν, ότι η ακίνητη περιουσία λειτουργεί ως μηχανισμός “συσσώρευσης” κεφαλαίου, με δομή πολύ διαφορετική από τα χρηματιστήρια ή άλλα χρηματοοικονομικά προϊόντα.
Πώς και γιατί συμβαίνει αυτό;
1. Σταθερή ανοδική πορεία αξίας
Σε αντίθεση με τις μετοχές ή άλλες επενδυτικές κινήσεις, η ζήτηση για ακίνητα υποστηρίζεται από ρεαλιστικές ανάγκες. Η στέγαση σε μονοκατοικίες και πολυκατοικίες, ο τουρισμός σε πολυτελή ακίνητα στο εξωτερικό, η ανάπτυξη της βιομηχανίας κ.λπ. αποτελούν πρόσφορο έδαφος και φέρνουν το real estate στη θέση που είναι σήμερα.
Αυτές οι ανάγκες, όσο κι αν αλλάξουν ή μεταβληθούν, δεν εξαφανίζονται – οι άνθρωποι πάντα έψαχναν και θα συνεχίσουν να ψάχνουν χώρους για να μείνουν ή να εργαστούν. Σε βάθος χρόνου, λοιπόν, έχουμε σταθερή βάση ζήτησης με τα ακίνητα να τείνουν να αυξάνουν την αξία τους. Κι όσο οι πόλεις αναπτύσσονται και οι υποδομές βελτιώνονται, τόσο η εξέλιξη θα συνεχίζεται.
2. Προστασία από τον πληθωρισμό
Ο πληθωρισμός μπορεί να επηρεάζει την αγοραστική δύναμη των μετρητών, όμως η ακίνητη περιουσία λειτουργεί ως “ασπίδα”: έχει την ιδιότητα να αυξάνεται σε αξία με τον ίδιο ή υψηλότερο ρυθμό από τον γενικό δείκτη τιμών.
Το βλέπουμε ήδη να συμβαίνει στην χώρα μας, καθώς τόσο οι τιμές πώλησης όσο και τα ενοίκια προσαρμόζονται… προς τα πάνω όταν αυξάνεται το κόστος ζωής.
3. Σταθερό παθητικό εισόδημα
Σε διεθνές επίπεδο, η ροή εσόδων από μισθώσεις αποτελεί βασικό μέρος της συνολικής απόδοσης, η οποία μάλιστα μπορεί να επανεπενδυθεί και να ενισχύσει περαιτέρω το συνολικό κεφάλαιο. Μιλάμε για ένα παθητικό εισόδημα, δηλαδή, το οποίο παραμένει σταθερό.
Σύμφωνα με τον δείκτη MSCI Real Estate, οι επενδύσεις σε εμπορικά ακίνητα με ενοίκια δείχνουν σταθερότερα αποτελέσματα σε βάθος δεκαετίας σε σχέση με τις καθαρές αποδόσεις των μετοχικών δεικτών σε πολλές χώρες, κάτι που αποδεικνύει την “υπεροχή” της ακίνητης περιουσίας.
4. Δυνατότητα αξιοποίησης και αναβάθμισης
Φυσικά η μακροπρόθεσμη αύξηση του κεφαλαίου δεν συμβαίνει… μαγικά, από μόνη της. Η δομή της ίδιας της αγοράς, με την περιορισμένη προσφορά νέων ακινήτων, το υψηλό κόστος κατασκευής κ.λπ. έχει μεν μεγάλο μερίδιο ευθύνης, αλλά τους όρους της υπεραξίας τους διαμορφώνει πολλές φορές η βελτίωση του ακινήτου.
Ανακαινίσεις και αλλαγές χρήσης μπορούν να αυξήσουν άμεσα την εμπορική αξία ενός ακινήτου, ενώ σημαντικό ρόλο παίζει και η ενεργειακή αναβάθμισή του. Τα δεδομένα της αγοράς δείχνουν ότι κατοικίες με ενεργειακές πιστοποιήσεις υψηλής κλάσης πωλούνται σε υψηλότερες τιμές από παρόμοια ακίνητα χωρίς τέτοιες πιστοποιήσεις, με έρευνες να κάνουν λόγο για 1-3 % υψηλότερες τιμές για κάθε αύξηση κλίμακας (π.χ. από C σε Β).
5. Χαμηλότερη μεταβλητότητα σε σχέση με άλλες επενδύσεις
Βασικός παράγοντας παραμένει και η ασφάλεια: σε αντίθεση με αγορές που κινούνται με ταχύτατους ρυθμούς (όπως οι μετοχές ή τα κρυπτονομίσματα), τα ακίνητα παρουσιάζουν πιο ήπιες διακυμάνσεις, που σημαίνει ότι δεν επηρεάζονται από κρίσεις ή οικονομικούς κύκλους, αλλά ότι οι μεταβολές τους είναι πιο προβλέψιμες, αφήνοντας έτσι και χρόνο αντίδρασης.
Φυσικά δεν πρέπει να ξεχνάμε ότι η δυνατότητα αγοράς με δανεισμό επιτρέπει στον επενδυτή να αποκτήσει περιουσιακό στοιχείο υψηλής αξίας με μικρότερη αρχική συμμετοχή. Όταν το δάνειο εξυπηρετείται κανονικά και η αξία του ακινήτου κινείται σταδιακά ανοδικά, ο δανεισμός ουσιαστικά παύει να είναι ρίσκο και γίνεται μοχλός ανάπτυξης.
Τέλος, τα ακίνητα αποτελούν περιουσιακά στοιχεία που μπορούν να διατηρηθούν και να μεταβιβαστούν με σχετική ευκολία, που σημαίνει ότι ενισχύουν τη διαγενεακή μεταβίβαση πλούτου (generation wealth) και δημιουργούν μακροπρόθεσμη οικονομική ασφάλεια για την οικογένεια.
Ναι, δεν υπάρχει επενδυτικό προϊόν που να μην επηρεάζεται καθόλου από κρίσεις, τα ακίνητα ωστόσο συστηματικά και διαχρονικά δείχνουν ανθεκτικότητα σε μεσοπρόθεσμο και μακροπρόθεσμο ορίζοντα. Ακόμα και σε περιόδους κρίσης, τα στοιχεία δείχνουν ότι οι τιμές των κατοικιών ανέκτησαν τα προ κρίσης επίπεδα μέσα σε 5-7 χρόνια.
Σε έναν κόσμο όπου πολλά επενδυτικά προϊόντα βασίζονται σε υποσχέσεις και εκτιμήσεις, η ακίνητη περιουσία προσφέρει κάτι πιο απλό και ανθεκτικό: συνέχεια.
